2018楼市多空大决战

摘要: 看完这篇文章,一定可以改变你对于当下楼市的认知。

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导语:


明年房价会涨会跌?是不是买房的好时机?这篇近万字的长文,汇总了多空两派近期最热观点。


本文从以下5个方面,分别来判断2018是不是买房的好时机,相信看完这篇文章,一定可以改变你对于当下楼市的认知。


1


第一回合:人口


空头:


1、中国人口未来呈减少趋势:从数据上看,80后有2.28亿,90后减少到1.74亿,而00后就只剩1.46亿,人越来越少。现在,买房的主力还是80后和90后,00后的家长大多都是7080后,等00后长大准备结婚的时候,哪家没个2,3套供来挑选?而且放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势,所以需求减少是必然。


2、根据国家计生委预测,2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去,遗留下来的房子越来越多,又不能大量拆除,人却越来越少,供远远大于求,房价迟早要降。


未来,将会出现大量的空城。现在的老城区,迟早变成卖不出去也没有人租的空城。


多军:


1、中国正处在城镇化进程中:中国目前城镇化率只有57.35%,远未达到发达国家85%以上的平均水平。


2、去年国家就下了任务,要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口,在城市落户,这是人为增加需求。在这个过程中,会有大量的农村人进城,变成城市户籍,这就意味着,进城就要买房,因为户籍变了,想回也回不去了。


3、老城区的改造,和新城区的建设,都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁,更多的是进行货币化安置,而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱,一定会想办法买成房子,这也是一波非常大的需求。


4、新的城市居民在解决自己的居住问题后,会想办法改善居住环境,为自己买房,为父母买房养老,为子女买房,一个家庭至少有3-4套的居住需求,而且都可以说是买来自住的。


因此,目前来看需求量依然很足。


一回合结束

中立观点:


在【2018】这一语境中,多军暂时领先一筹。至少在近几年,确实还有不少人造需求来支撑房地产。


从人口需求上来,2018年多军占据优势。


2


第二回合:调控


空头:


1、调控绝对可以控制房价,甚至让房价下跌,比如北京,已经连跌三个月,很多小区的二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住,而是看想不想管。


2、现在大部分二三四线城市涨的欢,是因为国家实施去库存政策,一旦去库存完毕,2018将会大洗牌。


3、现在房价确实太高,有发生金融问题的风险,所以ZF开始有了些新玩法,不再用老的套路。如果你还用老的思路,来看房价,一定会吃大亏。


4、房子的金融属性将越来越弱:共有产权房,人才房,租赁用地,只租不卖,租售同权,这些最近出台的一系列政策,都是变相消弱房子的金融属性,让房子的内在价值减弱,目的已经非常的明显。


5、房产税:一直有风声出来,这对于楼市是一大利空。


6、明年买房很大概率会遇到限卖,新房动辄5年不能变现,把你的钱套死在里面,遇到风险跑都跑不掉。


多军:


1、房地产是支柱产业:2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机,政府立刻就出台了4万亿救市,房价应声而涨,再创新高。


2、调控的谜底不是为了让房价崩盘:调控是为了抑制房价过快上涨,从来没说过是让房价下跌,不大涨不大跌是最直观的表态。


3、土地是地方收入的主要来源:因为卖地的收入,是地方主要的收入来源之一,在土地财政没有得到很好的解决之前,地价将很难降的下去。


现在就算再限地价,土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了,面包能便宜到哪去?房价根本降不下来。


4、调控短时间确实可以抑制房价的增长,但是一旦限购放开,调控解除,长期被压抑的需求就会立刻爆发,房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系,无异于饮鸩止渴。


5、楼市的不景气会影响到经济,经济的不景气会影响到民生,民生的问题会影响到社会稳定,所以楼市可以涨,可以稳,可以小跌,但不能崩。


6、限购期是买房的好机会:楼市一直都是老一套,3年一轮循环,先上涨1年,再用2年消化泡沫,等房地产低迷到影响经济了,再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此,就像一种轮回,现在回过头看,每一次的限购期都是上车的好机会。


二回合结束



中立观点


空头在这一回合扳回一局。


经验主义并不能很好的解释2017年的新套路,如租售同权,纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。


尤其是2018买房会被限卖这一点,相当于锁死了未来5年以上的交易权,除非是自住,投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。


从政策导向上来看,2018年空军占据优势。


3


第三回合:信贷(贷款利率)


空头:


1、美联储加息:美联储加息周期至19年下半年,中国肯定是要跟的,一旦中国加息,利率就会上升,利率的上升会大幅增加购房者负担,减少购房需求,影响房价预期,直到最后让房价下跌。


2、银行上调房贷利率:银行9折利率已基本全面消失,基准利率现在都不好找,超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%,甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%!


3.很明显,目前国内在定向加息,也就是不加基准利率,只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年,离19年还有2年时间,利率都已经飙升到这个样子,等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率,谁还买房子?


4、M2再创新低:目前M2增速已经连续7个月下滑,6月份更是首度跌破10%,买房抵御通货膨胀一说不攻自破。


2018年,把钱存在手里,比放在楼市里5年不能动风险要小的多,现如今支付宝的利率都超过4%了,要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率,这个收益率绝对是可以了。


知道北上深的租金回报率是多少么,全都不到2%。目前全国70个大中城市,租金回报率能超过4%的只有2个。


5、凡房贷利率升高,楼市必定降温。


多军:


1.加息什么的都是纸老虎,现在的房贷利率,依然是20年来最低的!就算上调到30%,也不过6.37%。


看看2008年-2014年的利率吧,大多数时间都在6.37%以上,那个时候房价没涨么?不还是翻了好几倍。



2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何,以后都不会再有了,然而:


再来看看当年4万亿的主要方向,看完你就会明白,买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。


三回合结束



中立观点


从利率角度来看,依然是空军略胜一筹。


单看2018年,利率折扣大幅提高,房价遇冷回调,是一个大概率事件。


利率上不如17年有优势,价格上不如19年有优势,18年买房多少有些尴尬。


4


第四回合  土地 (供给


多军:


1、中国是世界上土地最稀缺的国家之一随着人民生活水平的不断提高,改善居住环境,增大居住面积是长期存在的需求。因此,目前开发的房子和土地的数量还远远不够。


2、从供给侧分析,国外人少地多,而中国是人多地少,所以不要期待中国的房子比外国便宜。


3、国家要守住18亿亩耕地红线,要保证粮食的产量,不可能无限制的扩张城市范围。因此,那些人口大量流入的一线城市,土地一定是越来越稀缺的资源。


4、土地供给由国家控制,每年出让多少面积ZF说了算,国家不可能一次性让大量的土地入市,不然的话会造成房价崩盘的危险,这也符合我们现在的表现,供地就像挤牙膏。


5、政府的土地政策很多都跟香港的很相似,当年香港实施8万5公租房计划,恰逢金融危机,房价一路猛跌,引发了大规模的游行。最后香港迫于压力,停止了之前的8万5造屋计划,于是房价又开始上涨,越涨越高,人们反而没有再出现过对立的声音。


空头:


1、中国不缺地,中国人口密度143人/平方公里,世界排名第55。


中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡,位列世界第五。(注意,人均居住面积,和上面多军的人均可居住面积,是两个不同的概念)


2、中国除去山川河流外的宜居面积占全部面积的60%以上。


3、中国只有少数几个城市土地稀缺,大部分城市都在去库存,17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。


4、未来,人口都将流向拥有更多工作机会和人才的一线城市,农村和三四线城市会慢慢衰落,这些地方的房子会很难卖出去。


5、至于一线城市,土地也不可能永远涨,现在基本上卖地都是限价卖,更别说租赁用地了。8月23日,上海推出的4块租赁用地,全都是黄金地段,而楼面价却只有5000多/平。


6、土地财政模式正在改变,“轻租重售”完全被颠覆。


四回合结束


中立观点


香港其实是一个很好的前车之鉴,这一回合多军优势明显。


谁控制土地的供给,谁有话语权,说白了,房价涨跌是可以被控制的。


虽然正在出台一些改变的政策,比如增加供地,增加租赁用地。


但是政策从发布,到土地入市,到建成交付还需要很长的一段时间,也需要市场的检验,检验效果到底如何,我们仍需保持谨慎的态度。


毕竟,廉租房、经济适用房和限价房,都是当年曾经使用过的手段。然而,你也看到了,现在的房价……


所以,从土地供给这个角度来看,2018多军占据优势。


5


第五回合  收入,房价,租金  


多军:


1、中国租售比低,一方面是因为房价涨的快,房价上来了,但租金还没有跟上来。而且,中国的租赁市场不规范,没有保障,可能会出现房东突然涨价等情况。


而在国外,相关的法律非常健全,比如租住后多少年不能赶人走,比如每年租金涨幅不能超过多少,等等,所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规,相信愿意租房的人会越来越多。


租房市场还有很大的空军,租金一定会上来的。


(下图是世界各大城市买房租房情况情况)



另一方面,中国是一个相对传统的社会,人们对故乡感情有一种特殊理解;而美国处于一种迁移社会文化,人口处于高度流动。 所以,美国人喜欢租房,中国人喜欢买房,需求点不同,自然造成中国房价高,租金低,美国房价不高,但租金相对较高。


2、、虽然大部分城市租售比很低,大城市基本都不到2%,明显租房划算。


但是,由于中国房价一直上涨,导致了大多数人买房是为了财富增值,变相的扩大了购房的需求,抑制了租房的需求,造成租金低,房价高的现象,租售比低,并不意味着房价就会崩盘。


3、、虽然政府现在实施租收同权的政策,但是想要上好学校都是要积分排队的,租房的人都要排到后面了,根本不可能上好学校。


4、房价涨,收入也涨:中国人收入增长的很快,2016年开大会时就明确表示,2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,所以大家不要担心房价会不会下跌。


空头:


1、房价收入比过高,不吃不喝要36年才能买房。


国外顶级城市,如曼哈顿,东京,慕尼黑,按照城市均价和城市人口平均收入水平,基本10年就能买套房。


而深圳,按照平均收入来算,至少需要36年才能买得起房,按照当下的收入水平来说是无法支撑起这么高的房价。


全国30个重点城市,20个房价收入比都超过10,说明现在的房价是绝对过高的。


(下图中人均收入是半年的,不是全年的)


2、租金收入比过高,大多数人一半的钱都要交房租。


根据报告统计,2017年6月全国50个城市中,超过70%的城市房租过高,其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。


也就是说,北上深的大部分人,一半的工资都要交房租,算上房租+日常开销。房价远高于租金,租金增速远高于收入增速,当下的收入,如何支撑虚高的房价?


3、租售比过低,买房的钱用来租房可以租100年。


越是房价低的城市,租金的收益率就越高,越是房价高的城市,租售比就越低。


像厦门,买房子的钱完全可以租房子100年!


但是,美国等发达国家,人家房价也很高,甚至有些高过北上深,但是租金回报率都能超过3.5%,如下图:




短时间的房价上涨,是金融属性的影响,是信贷的推波助澜,但是房价的长期稳定,还是要靠人们的收入来决定。毕竟,贷款贷的再多,买房买的再多,也是要通过收入,去还银行钱的。


4、最近出台的种种政策显示,未来租住是会享受同样待遇的,就像现在欧美国家一样,租房和买房,完全享受相同的待遇,都可以上同样的公立学校。


5、当大家都愿意多花钱去租房的时候,买房的人就少了,购房的需求也相应少了,房子也就不值钱了。


总之,国内这几十个大中城市,尤其是北上广,除了房价,租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平,这必然是有风险的。


五回合结束


中立观点


中立观点:这一回合,空军明显占优,有理有据,更让人信服。


每每谈到租售比,收入比,房价比等话题,多军基本都是在防守,很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳,收入三流,租金二流,房价一流是不争的事实。


再者,2017年这一波租赁市场,租售同权的推进,确实跟往常的小打小闹不一样。


所以,从收入,房价,租金的角度来看,2018空军占有优势。


以上,就是多空各方近期最常用的观点,你更偏向于哪一方?


朋友们,欢迎留言,来说说你对于2018买房的看法。转起来。


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